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百強房企三成在搶灘長(cháng)租公寓

來(lái)源:南方日報    2018-04-28     租房指南 小程序上看 收藏文章

大資本入局將導致租房市場(chǎng)租金水漲船高?近期,位于北京五環(huán)外的企業(yè)自持租賃房項目——萬(wàn)科翡翠書(shū)院,推出90平方米精裝小三居和180平方米大四居,由于標出“10年180萬(wàn)起”的昂貴一次性付清租金,引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。不過(guò),記者了解到的最新消息是,萬(wàn)科翡翠書(shū)院目前還只是處在市場(chǎng)測試階段,這實(shí)際是一個(gè)超高端的產(chǎn)品,對整個(gè)租房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并無(wú)代表性。

有機構預測,到2025年,國內住房租金總量將有望超過(guò)3萬(wàn)億元。面對巨大的市場(chǎng)蛋糕,近年全國百強房企中三成已在搶灘長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)。隨著(zhù)供給的增加,一線(xiàn)城市的房租收入比有望拉低。

廣州一季度抽樣板塊每平方米月租均價(jià)50元

春季是租房市場(chǎng)的傳統旺季。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場(chǎng)報告》顯示,3月,北京、上海、廣州、深圳租房需求強勁,與春節前半個(gè)月相比分別增長(cháng)了179%、188%、253%和283%。

廣州中原地產(chǎn)近期也抽查了天河、越秀、海珠、白 云、番禺五個(gè)核心區的租房交易數據,結果發(fā)現一季度這些地區抽樣板塊每平方米平均月租為50.33元,以90平方米計,10年租金不到54萬(wàn)元。當然,在租金最貴的珠江新城板塊,這個(gè)數據可能是翻倍。實(shí)際上,在緊鄰珠江新城的天河員村板塊,工薪一族還是可以租到性?xún)r(jià)比相對較高的房子。根據中原地產(chǎn)提供的數據顯示,一季度,員村樓梯房一房和二房的平均租金分別為每平方米27.54元和27.55元。

“由于現在廣州城市軌道交通已經(jīng)相當發(fā)達,在一個(gè)小時(shí)車(chē)程以?xún)鹊牡胤?,還是能夠找到性?xún)r(jià)比不錯的房子?!痹谥榻鲁巧习嗟墓ば阶逍±顚τ浾哒f(shuō),因為她是與室友在東圃合租,每月1000多元的房租還是壓力不大。對于廣州深圳這樣的全國人口流入最多的城市來(lái)說(shuō),目前的租金還可以接受。

資本搶灘推高價(jià)格?

根據有關(guān)機構調研,2017年中國住房租賃市場(chǎng)交易總量約1.2萬(wàn)億元,租房人口1.94億人,占全部人口的13.9%。預計到2025年,租金總量將有望超過(guò)3萬(wàn)億元,租賃人口增至2.52億人。

正是瞄準這塊巨大的市場(chǎng)蛋糕,從3年前開(kāi)始,以萬(wàn)科、保利、龍湖和碧桂園等為代表的大型房企紛紛提前布局長(cháng)租公寓市場(chǎng)。根據記者的不完全統計,截至目前,全國的百強房企當中,已經(jīng)有超過(guò)30家在長(cháng)租公寓領(lǐng)域有所動(dòng)作。譬如,萬(wàn)科自2014年起啟動(dòng)長(cháng)租公寓業(yè)務(wù),截至2017年12月末,泊寓(青年公寓)業(yè)務(wù)累計獲取房間數超過(guò)10萬(wàn)間。而另一家較早進(jìn)入租房市場(chǎng)的龍湖集團2020年長(cháng)租公寓可能超過(guò)20萬(wàn)間。

但是,市場(chǎng)目前的利潤率并不高。就拿日前引起關(guān)注的萬(wàn)科翡翠書(shū)院項目來(lái)說(shuō),盡管“10年180萬(wàn)起”的叫價(jià),在一般社會(huì )大眾看來(lái)已經(jīng)非常昂貴,但是來(lái)自萬(wàn)科方面的說(shuō)法顯示,地價(jià)109億元,其它資金和建安成本50億元,這兩塊地目前的總成本已經(jīng)高達160億元,這還沒(méi)有考慮到配套、長(cháng)期經(jīng)營(yíng)成本以及維新成本等,即便是按現在的租金定價(jià),項目NOI(凈營(yíng)運收入)回報率不超過(guò)3%,相比其他項目可以說(shuō)是不掙錢(qián)的。

記者私下從萬(wàn)科、龍湖等企業(yè)的運營(yíng)人士了解到,當前租房產(chǎn)品的平均凈利潤率也就是在3%—4%。一位大型房企的負責人告訴記者,至少目前,他們進(jìn)入租房領(lǐng)域,并非抱著(zhù)賺大錢(qián)的目的,但不賺大錢(qián)并不意味著(zhù)企業(yè)可以虧本運營(yíng),尤其對上市房企來(lái)說(shuō),首要考慮的是項目的可持續運營(yíng)。

至于資本大舉入局是否在事實(shí)上推高房租,上述負責人稱(chēng),這么多資本和大品牌企業(yè)進(jìn)入同一個(gè)市場(chǎng),無(wú)疑會(huì )加劇市場(chǎng)的競爭?!爸宦?tīng)說(shuō)過(guò)競爭會(huì )平抑價(jià)格,哪有競爭拉高價(jià)格的說(shuō)法?!?

融資政策助力企業(yè)入市

有業(yè)內人士分析稱(chēng),相比于傳統住宅開(kāi)發(fā),長(cháng)租公寓現金回流速度慢、利潤率較低,目前大部分收入主要依賴(lài)租金,所以長(cháng)租公寓的房租往往會(huì )比周邊其他房源要高。

張先生近期在五羊新城一個(gè)泊寓項目租住了一套合租間,15平方米的面積月租2190元。同一時(shí)間,他還看過(guò)自如旗下的一些距離更遠的房源,面積大一些,價(jià)格在2000元左右。在他看來(lái),相比周邊由中介提供的分散房源,大品牌長(cháng)租公寓的確會(huì )貴一點(diǎn),但也不會(huì )貴很多。一位泊寓的經(jīng)理說(shuō):“實(shí)際上,為了給居住提供更舒適的環(huán)境,我們投入了較高的成本進(jìn)行裝修設計,但是價(jià)格只是比市場(chǎng)平均價(jià)格多一點(diǎn)點(diǎn)?!惫_(kāi)數據顯示,長(cháng)租公寓普遍開(kāi)出的租金對比同地區的普通住宅高20%左右。

今年以來(lái),隨著(zhù)搶灘租房行業(yè)的資本越來(lái)越多,可以預見(jiàn)企業(yè)間的競爭也會(huì )日益激烈。

面對租房市場(chǎng)當前激烈競爭下的微利狀態(tài),碧桂園集團有關(guān)負責人此前曾經(jīng)表示,作為上市公司,在盡社會(huì )責任的同時(shí),肯定會(huì )對股東負責,把盈利空間進(jìn)一步擴大。

近日,國家關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化的政策落地,則有望掀起一股企業(yè)發(fā)行長(cháng)租公寓REITs的融資熱潮。記者了解到,從2017年開(kāi)始,業(yè)內便出現了多項以長(cháng)租公寓為標的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,包括租金收益權ABS、類(lèi)REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、信用貸等。而據不完全統計,目前,住房租賃專(zhuān)項REITs產(chǎn)品規模已達500億元。業(yè)內人士稱(chēng),融資政策也在助力企業(yè)入市。

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樓盤(pán)名稱(chēng)均價(jià)時(shí)間
1佳源廣場(chǎng)一房一價(jià)12月份
2鳳樾府一房一價(jià)12月份
3悅達交投·玖璽臺一房一價(jià)11月份
4招商蛇口雍華府一房一價(jià)11月份
5新城·云圖時(shí)光一房一價(jià)11月份
6中海華樾一房一價(jià)11月份
7紅星·海河灣天鉑一房一價(jià)10月份
8合景匯悅城一房一價(jià)9月份
9黃山府(洲際逸品三期)一房一價(jià)5月份
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