什么是公攤面積？如何破解里面的潛規(guī)則

如果說高房價是人們置業(yè)路上的“攔路虎”，那么高公攤就成為了容易被人們忽視的“隱形殺手”?？此泼娣e夠用的房子，在去掉“讓人傷心”的公攤之后，實際面積往往令人大失所望。今日，小編將講講“公攤面積的那些事”，為大家鏟除置業(yè)途中的“隱形殺手”，安心置業(yè)。

1、什么是公攤面積？

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。即：商品房的建筑面積—套內(nèi)建筑面積=公攤面積{每套(單元)商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積}

2、公攤面積有哪些？

1)公攤面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，按水平投影面積計算。還包括套(單元)與公共建筑之間分隔墻及外墻水平投影面積一半建筑面積。

2)根據(jù)規(guī)定，以下共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，但應(yīng)分攤僅為本幢服務(wù)的相應(yīng)共有建筑面積。

A、為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室；B、獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等；C、為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房；D、避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層可獨立使用的部分。

下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，也不分攤其他共有建筑面積。

A、為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房；B、消防避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層；C、幢與幢之間相連的通廊。

3、公攤建筑面積如何計算？

第1步：計算分攤系數(shù)，分攤系數(shù)=需要分攤的公用面積之和/各套內(nèi)建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和)/各戶套內(nèi)建筑面積之和；

第2步：各套房公用分攤面積=分攤系數(shù)×各套內(nèi)建筑面積。

4、公攤面積是否越小越好？

1)公攤面積并非越小越好。公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至?xí)ǜ嗟腻X購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設(shè)施的規(guī)?？s減，因此也將影響居住品質(zhì)。

2)樓層越高，公攤面積越大。因為樓層越高，則電梯、消防等公共設(shè)施越多，所以公攤面積越大。

3)公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積也越大。

5、公攤面積百分比≠公攤面積？

1)公攤面積百分比不等于公攤面積。公攤百分比得出的程序是測繪部門測算整個小區(qū)的結(jié)果，而不是單純的某一套房子，因此具體到每套房子的面積就會有一定的差距。公攤百分比的誤差允許上下浮動3%，且這樣的誤差受到法律保護，而開發(fā)商則會利用公攤面積掙取額外的利潤。

2)專家表示：現(xiàn)在并沒有關(guān)于公攤面積“貓膩”的相關(guān)法律條文或規(guī)定出臺，作為購房者只能被動的接受，而開發(fā)商則會利用公攤面積掙取額外的利潤。
以網(wǎng)友“皮皮安”的遭遇為例，一套房子公攤多交15000元，1000套房子的利潤就可以達到1500萬元，開發(fā)商的利潤相當可觀。“越是高檔小區(qū)的公攤面積越大，因為設(shè)施更加完備，利潤也就越大，因此購房者要多加警惕開發(fā)商的“貓膩”。

6、如何避免公攤面積“潛規(guī)則”？

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了“公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明”，但只列明了應(yīng)分攤的部位及其構(gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。以下三招，提供給購房者參考。

第一招：索取公攤數(shù)據(jù)；在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分攤的建筑面積等 基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

第二招：查閱有關(guān)資料； 業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計圖紙或者最終設(shè)計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。

第三招：在購房合同中約定公攤面積。《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應(yīng)當在合同中約定公攤面 積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分攤部位變更的情況，約 定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。萬一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的 人力和精力。