在二手房交易過(guò)程中,很多買(mǎi)家比較關(guān)注房產(chǎn)證的過(guò)戶,而對(duì)土地證的辦理不太關(guān)注。按理說(shuō),在完整的商品房產(chǎn)權(quán)中,應(yīng)該包括“國(guó)有土地使用證”和“房屋所有權(quán)證”。事實(shí)上,買(mǎi)房非小事,二手房買(mǎi)賣(mài)則更應(yīng)慎重,尤其是產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題。
“國(guó)有土地使用證”就是我們通常說(shuō)的土地證,是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證。然而,在二手房交易過(guò)程中,即便是可以辦理更名和轉(zhuǎn)讓手續(xù),不少業(yè)主也忽略了土地證的辦理。
土地證真的可有可無(wú)嗎?
房產(chǎn)證和土地證是房主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權(quán)的證明,兩者是密不可分的,沒(méi)有土地證就意味著房主不具備對(duì)該土地的使用權(quán),那么在該土地被人侵占的時(shí)候,業(yè)主將無(wú)法維護(hù)自己的合法權(quán)益。
如果購(gòu)房之后不及時(shí)辦理土地證將面臨很大風(fēng)險(xiǎn):雖然房產(chǎn)證握在自己手里,但土地使用權(quán)卻不屬于自己,有些單位可能會(huì)非法把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,使購(gòu)房者蒙受不必要的損失;而另一方面,土地使用全證和房房屋產(chǎn)權(quán)證不齊則不能上市交易。
據(jù)了解,目前在很多地區(qū),沒(méi)有土地證的房子并不影響上市交易。然而,盡管沒(méi)有土地證不影響業(yè)主對(duì)房屋的使用,但是根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,將來(lái)土地使用證和房產(chǎn)證不齊,不得上市交易。另外,將來(lái)如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形,房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償,這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。
既然土地證意義重大,那么如何辦理二手房土地證過(guò)戶呢?
1、簽訂土地合同
買(mǎi)方辦好房權(quán)證后,還要和原土地證使用者簽訂土地過(guò)戶合同,之后帶身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、合同、房屋過(guò)戶的契稅發(fā)票等材料原件及復(fù)印件,到土管部門(mén)下設(shè)的測(cè)繪公司申請(qǐng)測(cè)繪;
2、測(cè)繪公司測(cè)繪
測(cè)繪公司受理后,帶著上述材料現(xiàn)場(chǎng)查勘,計(jì)算數(shù)據(jù),出具新的測(cè)繪圖,繳納測(cè)繪費(fèi);
3、評(píng)估公司評(píng)估
帶著上述材料到評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估;評(píng)估公司受理后查勘現(xiàn)場(chǎng),查勘所評(píng)估棕地的級(jí)別,所剩使用年限,出具評(píng)估報(bào)告,繳納評(píng)估費(fèi);
4、土管部門(mén)受理
帶著上述材料:土地過(guò)戶合同、身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、房屋過(guò)戶的契稅發(fā)票、測(cè)繪圖、評(píng)估報(bào)告,到土管部門(mén)受理窗口申請(qǐng)過(guò)戶;
5、繳納稅費(fèi)后領(lǐng)取土地證
土管部門(mén)工作人員受理后審批,符合規(guī)定者繳納相關(guān)稅費(fèi),出具新的土地證;因房屋過(guò)戶時(shí)已經(jīng)繳納契稅,土地過(guò)戶時(shí)不重復(fù)收取,只繳納工本費(fèi)。
但需要注意的是,以下四種情形國(guó)土部門(mén)將會(huì)拒辦土地證,購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)也要多加詳勘。
一、開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)的,但其土地出讓金尚未交納完畢;
二、開(kāi)發(fā)商以劃撥方式取得土地使用證的,未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),辦理出讓手續(xù)的;
三、在集體所有的土地上建房的;
四、開(kāi)發(fā)商所取得的土地使用權(quán)權(quán)利受限制的,諸如抵押、被司法機(jī)關(guān)查封等情況。
【免責(zé)聲明】
文章內(nèi)容信息僅供參考,如涉及房屋買(mǎi)賣(mài)內(nèi)容,請(qǐng)務(wù)必以政府批文或相關(guān)合同文件為準(zhǔn)。
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