二手房自行交易存在的風(fēng)險(xiǎn)和要繳納的費(fèi)用！

房屋作為一種特殊商品，房屋買賣和其它商品買賣相比有著很大的差異，尤其是“二手房”的市場(chǎng)交易涉及面廣，政策性強(qiáng)。交易過程中有產(chǎn)權(quán)過戶，房屋騰空、物業(yè)清結(jié)、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。

因此，“二手房”的私下交易常有隱患，弊端明顯。下面小編就告訴大家二手房自行交易存在的風(fēng)險(xiǎn)和要繳納的費(fèi)用，一起來看看吧。

一、二手房自行交易存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、產(chǎn)權(quán)糾紛

引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛的因素有很多，主要有以下三類：

a．買到不準(zhǔn)出售的房屋，如被法院查封的房屋、與學(xué)校教學(xué)區(qū)不能分割的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等；

b．夫妻雙方有一方不同意出售，或夫妻離異后對(duì)房產(chǎn)判決不明的房屋；

c．家庭成員未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意出售的房屋。

由于是私下交易，買賣雙方缺乏對(duì)有關(guān)政策法規(guī)的了解，買方又不易掌握賣方的真實(shí)情況，極易造成產(chǎn)權(quán)不能過戶，交易中斷等情況；其次，雖然成交，但由于賣方家庭出現(xiàn)矛盾，面臨再次變更的問題，甚至?xí)龅劫I賣雙方打官司的可能。

2、房款糾紛

私下交易往往缺乏相互信任，賣方急著拿錢，買方急著要房。由此常常會(huì)出現(xiàn)定金或房款付了，房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來，房屋不能如期交付；或是房屋交付了，錢卻拿不到、拿不全等情況。

因此，在二手房交易市場(chǎng)中，購(gòu)房者應(yīng)該將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)進(jìn)行保留。若有變更事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。要是有向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。

3、物業(yè)糾紛

“二手房”的買賣不同于商品房，完成產(chǎn)權(quán)過戶并不意味著全部交易的結(jié)束。還有諸如賣方戶口遷出，物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費(fèi)用的結(jié)清等。自行交易者由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)忽視或遺漏某些項(xiàng)目，造成經(jīng)濟(jì)損失，引來不必要的糾紛。

“二手房”私下交易引發(fā)的矛盾遠(yuǎn)不止這些。因此，除了增強(qiáng)法治觀念和自我保護(hù)意識(shí)，不輕易進(jìn)行“二手房”的私下交易外，盡量委托實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、操作規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理交易，以減少和避免不必要的糾紛和煩惱。

二、二手房自行交易要交的費(fèi)用

1、契稅

購(gòu)房者向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，繳納標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣凑照呓y(tǒng)一征收。一次性付清房款的，符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅，反之則按3%。

貸款購(gòu)買的，房屋均價(jià)高于各區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格契稅收取標(biāo)準(zhǔn)為房款的3%，房屋均價(jià)低于各區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格契稅收取標(biāo)準(zhǔn)為房款的1.5%。

2、個(gè)人所得稅

如果房子滿五年且唯一，無需交個(gè)稅。其他情況，都需要交1%個(gè)稅。

3、印花稅

支付方：買賣雙方。計(jì)算方法：印花稅=計(jì)稅價(jià)格×0.05%，征收標(biāo)準(zhǔn)：0.05%。免征情況：個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。

4、登記費(fèi)

征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人住房登記每件80元（含土地使用權(quán)證工本費(fèi)）；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。