二手房銀行貸款面簽流程和注意事項(xiàng)

“面簽”是指買賣二手房過程中，如買家需要辦理銀行貸款的話，就需要買賣雙方一同去銀行進(jìn)行面簽。面簽過程中有哪些注意事項(xiàng)，面簽流程又是怎么樣的呢?下文將為您詳細(xì)介紹。

很多購房者都是第一次買房，對于購房常識(shí)都不太了解，是購買二手房的流程更為復(fù)雜繁瑣，需要小心謹(jǐn)慎。今天小編就為大家講解二手房面簽的流程和注意事項(xiàng)。

二手房銀行貸款面簽注意事項(xiàng)：

一、基本情況要在合同里列出

買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方式。簽約時(shí)如果不是買賣雙方本人到場簽字，一定要看其是否有簽約人的授權(quán)委托書原件，確認(rèn)后方可進(jìn)行簽字。

二、明確房款及房款的支付方式、支付時(shí)間

首先，要明確房款是凈得價(jià)還是含稅價(jià)。

其次，如果買方采取貸款方式支付房款的，要明確首付款的比例、支付時(shí)間及買方的貸款額度。

另外，貸款有商業(yè)貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式，而每種方式所需要的周期是不同的，通常商業(yè)貸款從審批到放貸所需要的時(shí)間為l5天左右，辦理公積金貸款所需周期相對較長，賣方要根據(jù)自己的實(shí)際需要，慎重選擇買方。如果賣方急需用錢，那么這種情況就好不要選擇公積金貸款的買方了。

再次，如果買方選擇貸款方式支付房款的，要約定一個(gè)銀行批貸的合理期限，若超過該期限銀行沒有批貸，則可約定由買方改全款支付，若在一定期限內(nèi)，買方仍未支付的，每逾期一日買方應(yīng)向賣方支付違約金，超過一定期限的賣方有權(quán)解除合同。

三、明確房屋的基本情況，如果房屋有什么質(zhì)量問題要向買方明示

比如房屋的性質(zhì)、房齡，結(jié)構(gòu)等等，因?yàn)槿绻I方選擇貸款方式付款，房子本身的情況(比如房屋的建成年限)會(huì)直接關(guān)系到房屋的評估價(jià)，從而決定買方的貸款額度。如果合同里約定了買方的貸款額度，到時(shí)候因房屋本身的問題導(dǎo)致貸款未獲批準(zhǔn)，就容易產(chǎn)生糾紛。如果賣方對房子的狀況做了如實(shí)說明，那么即使發(fā)生糾紛，也不會(huì)歸結(jié)于賣方的責(zé)任。

四、房款的支付與產(chǎn)權(quán)過戶、物業(yè)交割相結(jié)合

對于賣方來講，大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于將房子過戶給他人后，卻沒有收到房款，因此在簽訂買賣合同時(shí)要將房款的支付與產(chǎn)權(quán)過戶、物業(yè)交割相結(jié)合，防止出現(xiàn)先過戶、交房后收款的情況。如買方采用全款支付的，一定要在收到全款后再交房，采用貸款方式支付的，一定要在看到銀行的批貸通知后再進(jìn)行過戶，這樣就能保證一旦過完戶，貸款銀行能順利地將貸款發(fā)放給賣方。

五、如果買方選擇全款支付的，為了保證賣方能在過戶之后安全的收到剩余房款，可考慮在過戶之前將剩余房款放在一個(gè)雙方都認(rèn)可的第三方，這樣將防止買方取得了房產(chǎn)證后卻不付剩余房款的情形出現(xiàn)。

六、明確買方逾期付款的違約責(zé)任及買方違約時(shí)賣方的單方解除權(quán)。

七、明確稅費(fèi)的承擔(dān)。二手房交易過程中本應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅種有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地稅等，但在實(shí)踐中這些費(fèi)用要么由買方直接支付，要么賣方將其轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上：因此賣方要結(jié)合稅費(fèi)的承擔(dān)來決定房價(jià)，如果合同里約定由買方承擔(dān)的稅費(fèi)，那么賣方可以考慮將房價(jià)適當(dāng)降低一些，如果買方不承擔(dān)稅費(fèi)，那么房價(jià)就要提高了。

二手房銀行貸款面簽流程：分為中介代理、個(gè)人辦理兩種

一、中介代理：

房地產(chǎn)中介代理基本上能夠省點(diǎn)雙方許多時(shí)間，但是具體合同面簽、銀行面簽也是要買賣雙方一起進(jìn)行。相比起個(gè)人辦理，中介代理的話還需要加入中介代理合同，三方都有合同約束力。

二、個(gè)人辦理：

個(gè)人辦理的基本是買賣雙方直接接觸，雖然省掉了其中的中介費(fèi)，但風(fēng)險(xiǎn)也直接要雙方來承擔(dān)。

個(gè)人辦理面簽流程：確定房子沒有抵押或任何債權(quán)問題→確認(rèn)房子貸款情況 →如仍有貸款未結(jié)清，雙方商量解除房產(chǎn)銀行抵押的方式 →確認(rèn)買房付款方式，商業(yè)貸款或公積金貸款 →好能尋找第三方擔(dān)保公司，因?yàn)殂y行放貸還是必須在房子過戶之后進(jìn)行 →簽約交定金、房管局網(wǎng)簽 →繳稅 →過戶 →雙方約至銀行，進(jìn)行面簽。